Studi Masalah Manajemen Proyek dalam Pembangunan Rumah Susun Sadangserang

Studi Masalah Manajemen Proyek dalam Pembangunan Rumah Susun Sadangserang

   

 Disusun Oleh :

Mawan Eko Defriatno

 

PROGRAM MAGISTER PENGELOLAAN INFRASTRUKTUR AIR DAN SANITASI

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN LINGKUNGAN

INSTITUT TEKNOLOGI BANDUNG

2015

Pemerintah melalui Kementerian pekerjaan umum telah mencanangkan program penanganan kawasan kumuh perkotaan, salah satunya adalah dengan melakukan pembangunan kawasan perumahan vertikal. Melalui Kementerian Pekerjaan Umum pemerintah telah menargetkan pembangunan 250 twin tower rumah susun yang diperuntukkan bagi warga berpenghasilan rendah. UU No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman serta UU No. 20 tahun 2011 tentang Rumah Susun adalah dasar hukum bagi terselenggaranya pembangunan unit-unit rumah susun yang diperuntukkan bagi warga berpenghasilan rendah tersebut (Kementerian PU, 2012).

Tujuan utama pembangunan kawasan rumah susun adalah untuk penataan kota, menghindari terjadinya kawasan kumuh pada daerah perkotaan. Terbentuknya kawasan kumuh perkotaan salah satu sebabnya adalah keterbatasan lahan pemukiman diperkotaan serta harga sewa atau harga beli lahan yang mahal di kawasan perkotaan sehingga menghambat bagi warga berpenghasilan rendah untuk dapat memiliki hunian yang layak dan terhindar dari kawasan kumuh.

Kota Bandung sebagai kota besar dan juga merupakan ibu kota Provinsi Jawa Barat tidak luput dari permasalahan kawasan kumuh kota. Kota Bandung memiliki daya pikat bagi warga yang ada di daerah untuk melakukan urbanisasi. Dengan adanya fenomena urbanisasi tersebut maka pertumbuhan penduduk yang ada di kota Bandung menjadi semakin cepat. Menurut data BPS Kota Bandung jumlah penduduk Kota Bandung pada tahun 2014 adalah sebesar 2.483.977 jiwa.

Menurut Galamedia, pada tahun 2015 kota Bandung memiliki 454 kawasan kumuh dengan luas 1.457,45 Ha. Untuk mengatasi masalah kawasan kumuh tersebut pemerintah kota Bandung sejak tahun 1992 telah mekaukan pendekatan terhadap warga yang ada di kawasan-kawasan kumuh kota Bandung. Baru pada tahun 1998 pemerintah mulai melakukan pendekatan intensif terhadap warga-warga yang ada di perumahan kumuh untuk direlokasi ke kawasan yang lebih layak. Namun permasalah pada saat itu adalah belum tersedianya kawasan pemukiman yang dapat menampung warga relokasi tersebut sehingga upaya untuk merelokasi pada waktu itu menemui hambatan.

Baru pada tahun 2008 pemerintah kota Bandung bersama pemerintah pusat melakukan program pembangunan kawasan rumah susun untuk warga yang ada dikawasan kumuh dan juga warga yang berada pada golongan warga berpenghasilan rendah. Ada tiga kawasan yang dibangun kawasan rumah susun di kota Bandung, kawasan tersebut adalah Cingised, Rancacili, dan juga Sadangserang. Cingised adalah kawasan yang paling awal dibangun perumahan susun di kota Bandung, Cingised memiliki 5 tower rumah susun yang diperuntukkan bagi buruh, guru honorer, pedagang asongan, dan para pegawai. Rancacili memiliki 3 tower rumah susun yang dihuni oleh warga sekitar kawasan rancacili, dan juga warga relokasi dari kawasan Kiaracondong. Sedangkan Rumah susun Sadangserang adalah rumah susun yang paling ahir ditempati, yang terdiri dari satu unit tower rumah susun.

Rumah susun Sadang serang adalah rumah susun yang paling ahir dibangun diantara tiga kawasan rumah susun yang ada di kota Bandung. Meskipun begitu rumah susun Sadang serang adalah rumah susun yang paling bermasalah untuk pembangunan dan juga pengisiannya. Rumah susun Sadang serang mulai dibangun pada tahu 2008/2009 dan selesai sekitar tahun 2012 namun belum ditempati sampai pada tahun 2015. Banyaknya masalah yang mengakibatkan terlambatnya penyelesaian dan penghunian rumah susun Sadangserang memimbulkan banyak pertanyaan. Oleh karena itu permasalah rumah susun Sadangserang menarik untuk dibahas lebih dalam.

1.      Penyuluhan Terhadap Warga Sebelum Pelaksanaan Pembangunan

Berdasarkan aturan pembangunan rumah susun, sebelum pelaksanaan pembangunan rumah susun harus didahului dengan penyuluhan dan sosialisasi terhadap warga sekitar kawasan ayng akan dibangun rumah susun. Tujuan dari melakukan sosialisasi dan penyuluhan adalah untuk mengantisiasi adanya konflik sosial ketika pembangunan dan paska pembangunan. Namun pada kenyataannya pada proses pembangunan rumah susun Saang serang tidak didahului dengan proses sosialisasi terhadap warga Sadang serang.

Menurut salah satu warga selama proses pembangunan tidak pernah ada sosialisasi dan musyawarah tentang pembangunan Rusunawa namun tiba-tiba warga kedatangan berbagai kendaraan alat berat yang nyaris menutup jalan masuk warga ke pemukiman. Warga mengatakan bahwa sebenarnya warga menyetujui adanya proyek pembangunan rumah susun tersebut namun sejak awal pembangunan belum ada satupun pihak baik kontraktor maupun pemerintah yang memohon ijin dan memberitahukan bahwa kendaran proyek akan melalui jalan yang merupakan hasil swadaya warga tersebut (Antara, 2009).

2.      Kualitas Bangunan

Kualitas bangunan adalah masalah utama yang ada di rumah susun Sadang serang. Padahal dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor : 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi dikatakan salah satu aspek keselamatan dalam rumah susun bertingkat tinggi yang perlu diperhatikan adalah masalah kualitas bangunan.

Rumah susun Sadang serang telah selesai pada tahun 2009 namun spek bangunan yang telah terbangun tidak layak untuk dihuni. Hingga pada tahun 2014 saat Wali kota Bandung menginstruksikan warga Babakan Siliwangi untuk menghuni rusun, warga menolak karena kondisi bangunan yang berbahaya untuk ditempati. Dinding ruangan-ruangan sudah mulai retak-retak, meja kompor yang sebagian sudah ada yang roboh, bahkan lebih parahnya lagi teras di lantai 4 dan 5 kondisinya sudah mulai miring yang dikhawatirkan tidak mampu menopang beban (Berita Bandung, 2014). 

Hal ini menunjukkan ada permasalahan dalam pengawasan proyek yang dilaksanakan. Permasalahan lain karena dalam hal pemilihan bahan yang digunakan dalam pembangunan rusun yang tidak sesuai standart dan perencanaan awal. Penurunan kualitas bahan yang menyimpang dari yang direncanakan juga berperan dalam permasalahan ini.

3.      Kesesuaian dengan DED

Masalah lain yang terjadi dalam rumah susun Sadang serang adalah ketidak sesuaian bangunan yang terbangun dengan Detail Engineering Design (DED) yang telah disapkan sebelum pembangunan. Hal ini terlihat salah satunya dari pipa penyaluran air hujan. Air hujan yang dari atap harus dialirkan melalui pipa sampai tanah, namun pada bangunan yang terbangun, ada beberapa pipa yang tidak terhubung dengan baik.

Masalah lain adalah taman yang ada di setiap lantai. Pada DED jelas setiap lantai dilengkapi dengan taman yang memanfaatkan air hujan sebagai penyiramnya. Namun pada bangunan yang terbangun tidak dilengkapi dengan taman, sehingga air hujan dari atap tidak termanfaatkan dengan baik. Berikutnya adalah cerobong pembuangan samapah yang seharusnya ada dua namun pada bangunan yang terselesaikan hanya ada satu unit cerobong pembuangan sampah. Hal ini cukup mengganggu bagi penghuni rusun nantinya karena cerobong pembuangan sampah yang hanya ada di satu sisi sehingga warga yang ada pada sisi berseberangan harus berjalan cukup jauh untuk membuang sampahnya.

4.      Waktu penyelesaian proyek

Rumah susun Sadang serang mulai dibangun pada tahun 2006 dan dinyatakan selesai pada tahun 2009. Namun meskipun telah dinyatakan selesai ternyata belum semua fasilitas telah sesuai dan memadai untuk mulai dihuni masyarakat. Artinya sebenarnya proyek tersebut belum terselesaikan dengan baik.

Untuk proyek pembangunan rumah susun Sadang serang di jadwalkan berlangsung selama 2 tahun, namun kenyataannya pembangunan rumah susun Sadang serang berlangsung lebih lama dari jadwal yang telah ditetapkan. Sebenarnya rumah susun Sadang serang bukan proyek pemerintah pertama yang mengalami keterlambatan penyelesaian proyek. Banyak sekali kasus dimana proyek pemerintah yang mengalami keterlambatan. Disini terlihat sekali ada permasalah pada penjadwalan serta pengawasan proyek tersebut.

5.      Penghunian

Rumah susun adalah program pemerintah untuk menangani masalah perumahan kumuh perkotaan. Dalam Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor : 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi dikatakan bahwa pemerintah harus menyiapkan penghuni rumah susun setelah bangunan rumah susun selesai. Namun kenyataannya rumah susun Sadang serang belum dihuni mulai dari bangunan telah selesai sampai pada tahun 2015.

Setelah selesainya pembangunan/konstruksi segera harus disiapkan persiapan penghunian, pengelolaan penghunian hingga proses hibahnya. Untuk kelancaran proses yang sangat krusial ini peran aktif Pemerintah Daerah sangat menentukan. Bercermin dari realitas dilapangan dalam fase ini akan terjadi saat krusial yakni saat proses pemindahan aset belum sepenuhnya tuntas karena memerlukan proses yang cukup panjang di Direktorat Kekayaan Negara. Pada periode saat belum lengkapnya dokumen serah terima, sementara pembangunan sudah selesai dilakukan, pasti akan menimbulkan kekosongan/ketidakpastian pemelihaan atas aset tersebut. Untuk menghindari kerusakan atau tidak terpeliharanya aset dengan baik, Pemerintah Daerah dituntut mampu dan mau melakukan upaya terobosan sehingga kepentingan berbagai pihak, terutama masyarakat calon penghuni dapat berjalan dengan baik.

DAFTAR PUSTAKA

Antara. 2009. Warga Sadang Serang Keluhkan Pembanguna Rusunawa dalam http://www.antarajawabarat.com/media.php?module=detailberita&id=3230 [diakses pada 15 Oktober 2015].

BPS Kota Bandung. 2015. Jumlah Penduduk Kota Bandung dalam bandungkota.bps.go.id [diakses pada 15 Oktober 2015].

Berita Bandung. 2014. Rusun Sadang Serang Belum Layak Huni dalam http://beritabandung.com/view.php?id=20140918191804 [diakses pada 15 Oktober 2015].

Kementerian PU. 2012. Rumah Susun Komitmen Bersama Penanganan Kawasan Kumuh. Jakarta : Dirjen Cipta Karya.

Peraturan Menteri Pekerjaan Umum nomor : 05/PRT/M/2007 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana.

Rokhim. 2015. Wow, Kota Bandung Miliki 454 Kawasan Kumuh! Dalam http://m.galamedianews.com/bandung-raya/35770/wow-kota-bandung-miliki-454-kawasan-kumuh.html [diakses pada 15 Oktober 2015].